杨科伟等：“房票”重出江湖，能否激活楼市困境？

问题:房票能否重振楼市新困境。

品汇克里研究中心研究员

2022年起，在降低首付，放开限购限售的同时，房票配售政策再现据克而瑞不完全统计，至少已有河南郑州，浙江奉化，浙江宁波，江苏南京溧水等19个城市相继实施房票配售政策

房屋安置通常是指在拆迁安置过程中，对现有住宅房屋进行货币补偿的一种补充房票是对被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，被征收人购买房屋的结算凭证即房票安置不是直接领取安置款，而是用房票买房，扣除房款

近期房票配售涉及哪些基本内容。

根据我们的研究，2022年，很多城市的房票投放主要涉及以下六个方面:

第一，房屋的面值一般高于货币补偿比如在江阴，房屋面值由货币补偿房票和优惠房票两部分组成，其中货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%，折扣房票=购买面积×土地收储中心与房地产企业协商的折扣底价×5%

第二，房票有效期大多在12个月以内比如鄂州，房票自出票日起12个月内有效，张家港凤凰镇房票有效期只有3个月

第三，政府设立房源超市，房票配售享受优惠价格以信阳为例，该市住建部门牵头建立房源超市，房企自愿申请，明确接受房票配售的具体房源和价格优惠

第四，购买价格大多不低于房票金额的85%，房票余额可以退还比如购买价格不得低于房票金额的85%，不足部分由被征收人支付有余额的，自购房合同生效并完成备案之日起三个月内将余额返还被征收人

第五，一些城市通过税收减免或住房补贴进一步刺激房票配售比如龙岗，新购房屋价值与房票面值相等的部分免征契税，只有超过房票安置补偿的部分才缴纳相关税费

六是房企按进度与地方政府结算房票资金比如许昌，在商品房买卖合同生效并完成备案之日起2个月内支付房票金额的60%，另外30%在房屋所有权首次登记后1个月内支付，余款在房屋交付后3个月内支付

在我们看来，很多地方实行房票安置有两个核心原因:

第一，目前救市政策效果不达预期，市场还没有稳定下来比如南京溧水区市场形势依然严峻，部分项目零认购

第二，现阶段实行房票配售，借鉴历史经验，有旧瓶装新酒的味道2014—2017年，我国棚改货币化安置加速，助力三四线城市房地产市场全面回暖按平均住房面积85平方米计算，2017年，全国棚改货币化安置实现去库存约3.1亿平方米，占当年商品房销售面积的21.5%

所以现阶段实行房票配售可谓是照方抓药压力城市希望房票配售刺激居民购买和消费，帮助房地产去库存

值得一提的是，与棚改货币安置不同的是，存在购房的真实需求转化问题，即部分拆迁户获得货币补偿后没有买房，而是用于其他消费但这一次房票安置将货币补偿资金提前锁定在住房领域，似乎更能刺激潜在的购房消费

货币安置的效用最终取决于实际的实施效果。

在早期，棚改的货币安置确实起到了刺激房屋销售的积极作用这张房票能激活目前疲软的房地产市场吗

我们认为，地方财力，市场实际情况等诸多因素都会影响房票配售的最终落地效果目前，房票系统在实际实施过程中面临三大挑战

首先，市场低迷的三个核心问题依然悬而未决第一，市场需求和购买力透支受疫情影响，居民就业和收入预期下降，首付和月供压力加大，二是房价下跌预期，市场观望情绪依然浓厚，第三，房企的暴雷造成市场信心不足，购房者普遍担心房屋交付

其次，房票数量会明显受限没有中央信贷资金的帮助，房票需要地方财政资金补贴对于那些财政资金已经捉襟见肘的城市来说，在全市范围内全面推进房票配售确实有一定难度，房票的发放数量也会明显受限

最后，由于担心房票资金结算，房企参与热情不高房票相当于地方政府给房企打白条，房票资金的解决与地方财政资金是否充足密切相关对于那些财政收支压力大的城市来说，房屋销售后房票账面资金的结算还存在很大的不确定性，必然会影响企业销售回款的进度，而这又会挫伤房企参与的积极性