“先入住再还款”“买房前3年只还利息”多重住房按揭创新还款方式袭来到底划

先息后本，买房前三年只付利息为缓解疫情期间购房者贷款初期还款压力，近期多家银行创新住房按揭灵活还款措施，突破以往等额本金和等额本息两种传统还款方式的限制日前，北京商报今日记者了解到，为进一步为购房者纾困，最近几天，安徽某大型国有银行开始推广到期付款，入住返还等还款方式虽然各种住房按揭还款方式可以为购房者提供便利，但购房者也要做好选择，选择符合自己需求的还款方式

一大行推送尾款到期入住返还

温州买房前三年只还利息的热门话题一直没有停止某大型国有银行也在安徽推出了先住后还，延迟结清最终本金的弹性住房贷款还款政策

日前，北京商报今日记者从安徽省阜阳市多家工行网点获悉，工行总行最近几天下发《关于个人贷款支持抗疫救灾的通知》，要求各行因地制宜推广到期付尾款，回笼入住等还款方式，以缓解疫情下购房者贷款的首期还款压力。

中国工商银行阜阳市某支行个人贷款人提供的资料显示，尾款到期是指借款人可以按照贷款金额的一定比例保留尾款，剩余款项在贷款期限内以等额本息或等额本金的形式偿还尾款利息按月归还，尾款本金提前或贷款到期时结清

入住还款法是指借款人在购买已与银行签订按揭合作协议，开发商为贷款提供阶段性担保的产权房或期房时，可在所购房产入住前，延期偿还贷款本金，仅偿还贷款利息的还款方式入住还款还款方式适用于个人住房抵押贷款，宽限期不超过一年购买期房的本金宽限期一般为贷款发放之日起至购房合同约定的交房日止

在《通知》中，银行要求客户经理在营销过程中要准确地向客户介绍这种还款方式借款申请书和借款合同中没有入住归还一词

存量贷款现在不支持这两项业务，只能办理新增贷款趁着目前产品还在发售，买家可以申请，6月底就可以办理业务了上述个贷人士表示

对于工行推广到期付款和回迁入住两种还款方式，诸葛找房数据研究中心分析师关荣学今日在接受北京商报记者采访时指出，工行此次推出的到期付款和回迁入住政策是较为新颖灵活的还款方式，是缓解目前购房者情绪低落的方式之一，可以在一定程度上缓解购房者短期资金压力。

总体的还款负担并没有减少。

今年以来，多家银行将支持居民合理住房需求作为其房地产政策的目标，采取多种措施减轻购房者负担，突破了过去均本，等额本息两种传统还款方式。

例如，华夏银行温州分行此前推出了一款名为安珠贷的住房消费金融服务产品，引发热议贷款期限在十年以上的首套房贷购房者可以申请安珠贷，可以选择先还利息，后还本金或少量本金加利息等灵活的房贷还款方式灵活还款方式最长可达三年，即借款人前三年只能还本付息，第四年起分期还本付息

以购买首套住房为基准，按揭贷款100万元，贷款期限20年，目前年利率4.25%采用等额本息的还款方式第一年至第三年购房者每月还款额为6192元，办理江门农商银行乐居贷业务的购房者每月只需还利息3542元

我们再来看上述工行的到期付款和入住返还政策以贷款金额100万，20年，利率4.25%，等额还款方式为例采用尾款40万的方式，购房者每月还款金额为5132.08元，比正常等额还款方式少1060.26元采用入住还款，购房者前12个月每月还款额为3541.67元，比正常等额还款方式少还2650.67元

从每月还款额来看，多家银行推出的灵活还款方式确实在一定程度上缓解了购房者的贷款初期压力，但从长期来看，并没有真正为购房者减负易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这种模式是房贷产品多样化，灵活性的重要体现无论是先付利息，先付本金还是付尾款到期或者留回来，都会让购房者前期的房贷压力小很多，也是合理规划房贷还款的重要体现

可是，应该注意的是，类似的创新会有一些疑问严跃进强调，比如看似很划算，但实际上初期贷款压力小，但后期利息更高实际上，无论哪种还款方式，如果按照时间贴现，那么偿还的本息都会全部贴现回来，这其实就是贷款本金只是通过创新月供模式，让月供负担和月供能力更加匹配

有限的适用范围

今年5月，出台了首套房贷利率下限调整和5年期以上贷款市场报价利率下调的双套餐目前，首套房贷最低利率4.25%的标准已经在很多地方普遍执行在政策利好下，虽然各种还款方式为购房者提供了便利，但购房者也要做好甄别

上述来自工行阜阳某支行的个贷人士表示，这个政策主要是针对疫情期间收入相对较弱的购房者如果个人或夫妻双方都有稳定收入，这种还款方式可能不太适合无论是‘尾款到期’还是‘入住返还’，都会有集中还款的压力，‘等额本息’的还款方式是少付利息的一种方式

采用‘先息后本’或‘少量本金加利息’的还款方式，只是减少了前期的还款金额，但本金还款后，相比‘等额本息’的还款方式，还款金额会更多，后期的还款压力会更大所以这对于缓解买房压力有温和的作用正如关荣学所说，从长期来看，银行这种创新的按揭贷款服务模式属于先还本金后还，因此此举更有助于缓解短期资金压力这项贷款服务是针对那些因疫情而暂时失业或薪水下降的买家

购房者可以自己考虑，觉得划算，至少得到一个选项，就是选择更匹配的月供模式而且，这样的做法也启发了其他银行系统和房地产，即吸引购房者买房还贷要努力把购房者买房后五年内的压力降到最低，让他们的后顾之忧最少，会更积极地买房和申请房贷严跃进说