张家口楼市泡沫出清：投资客离场二手房难流通楼市地理

如果没有疫情影响，你可以在河北省张家口市怀来县看到神奇的一幕:豪华酒店和别墅群矗立在县城的远郊每到周末，从北京来度假或从世界各地来旅游的人们，三三两两地涌向这座河北小城，享受片刻夏日的宁静，去八达岭长城爬山打卡

在过去的几年里，张家口市迎来了无数的游客，当然还有在文化旅游中看到商机的房地产公司和想发财的投资者他们一起经历了当地楼市的腾飞，现在又在承受市场下滑后的沉寂

前不久，张家口正式取消了实施五年的限购政策，官方主动为楼市纾困这背后，是最近几年来张家口房价大幅下降，万元时代一去不复返在高点买入的业主资产大幅缩水，舍不得割肉，导致市场流动性不足，二手房市场均价也持续下跌

如今张家口随处可见楼市泡沫出清的场景尤其是一些爆雷房企开发的远郊文化旅游市场附近，重叠的高层建筑依然烂尾，人烟稀少晚上，小摊贩在路边摆摊卖葡萄特产，而四处闲逛的游客有时甚至打不到车

当地一家中介老板告诉记者，张家口楼市的投资时代早已过去，现在连北京来的客户都想周末住，或者避暑周边县城有买房刚需，大多选择去市区，入市心态较为谨慎这个城市在楼市炒作过去之后，终于回归理性

疯狂时代

提起张家口，坝上草原，滑雪场等词汇，就会涌入大多数人的脑海这座位于河北的城市，距离首都北京180公里，自然风光独特，尤其是冬季，部分地区的积雪期可达150天高铁站开通后，从北京到张家口仅需1小时

但从经济体量来说，即使放在河北省，张家口也不算突出2021年，河北省11个地级市中，唐山以8230.6亿元的GDP排名第一，省会石家庄以6013.7亿元排名第二，张家口以1727.8亿元排名第九，仅高于衡水和承德的GDP总和

本来这个旅游城市会按照既定的剧本一步步发展，然后从北京周边的流动人口中承担一部分红利可是，机会来了2015年获得冬奥会举办权后，张家口迎来了巨大的政策红利期大量开发商瞄准时机在张家口拿地开发项目，当地楼市也进入疯狂上涨时代

碧桂园，中国恒大，融创中国，远洋集团，荣盛发展，华夏幸福，金科股份...............................................................................................................................................其中，有的是张家口市区的刚需或改善型，有的是专门针对周边县区，开发产业新城或文化旅游市场，吸引北京的投资者。

当地房地产经纪人李良对此印象深刻之前，李良一直在北京做房地产经纪人在张家口冬奥红利到来，京张高铁建设推进后，他搬到张家口重新开始，见证了当地房价在短时间内的飙升，从几千元到万元以上，以及新房开盘秒光的上涨时代

安居客数据显示，早在2015年，张家口新房均价还是5880元/平方米，2016年涨到了6052元/平方米2017年均价突破万元，比申奥前翻了近一倍当时由于投资客的涌入，张家口甚至出现了一房难求的局面，市场非常热闹

之前来张家口买房的大部分北京人都是以投资冬奥为目的，跟风是大部分人的心理市场越狂热，买房的人就越多李良回忆说，这些人在怀来和下花园购买了更多的房地产，首先是为了投资，然后他们可以在周末和假期来这里度假

一些平时在北京上班，周末放假，或者因为北京房价在张家口买房的人，会在傍晚出现在这个小城，给荒凉的马路增添一些烟火气很少买这些旅行盘的当地人会开一些餐馆或者商店，或者带着当地的特产上街向这些新主人兜售生活用品

泡沫清洗

和北京周边很多城市一样，张家口上一轮楼市上涨也有很多非理性和投机的成分因此，当北京周边楼市政策收紧时，张家口楼市迅速进入泡沫挤压周期

柯睿表示，从市场供应来看，从2018年下半年开始，张家口楼市迎来调整，房价下行，2019年，大量项目陆续上市，逐渐呈现供大于求的局面，2020年受疫情影响，张家口地产项目在复工后迎来密集取证期，进入全面去库存时代。

安居客数据显示，从2018年开始，张家口房价开始逐渐下降，2019年跌至万元出头2020年，均价正式跌破万元北京调控叠加疫情影响，2020年开发商均价下降1000元左右，到2020年底，新房均价约8915元/平方米

2021年，房企以价换量的现象愈演愈烈，张家口房价也从13000元/m2的峰值跌至8000元/m2左右，下跌近40%比如荣盛当地的一个项目，开盘价从6000元到7000元/平方米，降到4000元/平方米左右，还赠送车位

这种降价是很多老业主难以承受的根据消息显示，当时张家口荣盛市因降价事件，两名老业主情急之下不得不跳楼维权，后被行政拘留为此张家口市住房与房地产协会发出倡议书，倡导各房地产企业严于律己，不得以非正常手段销售

9月，张家口住建局，张家口财政局等四部门甚至联合下发了《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，要求已取得预售许可证的项目不得低于成本销售，新增预售许可的项目，不得低于备案价的85%销售。

但限价令并没有从根本上影响楼市柯睿环京投资决策系统显示，2022年1—4月，张家口新增供应面积8万平方米，成交13.9万平方米，同比下降30.88%，成交额10.81亿元，同比下降40.54%，成交均价7759元/平方米，同比下跌13.97%

与之前的高峰相比，现在新房的数量下降了很多，有些项目甚至减半李良说碧桂园当地一个项目，几套低楼层的房子以低至4000多的价格成交，引起了很多人的关注保利当地一个项目，以前卖11000左右，现在也在做优惠活动，现房卖9000多

另外，融创在市区有一个项目，最贵的时候卖一万二，目前一天下来在八千左右，荣盛宣化的一个板块，19年高点时卖8500元/平方米，现在卖4000多元几套工人到户，卖3000多，却拿全款他说，不过，由于疫情，最近很少有北京客户来看房

节省流动性

相比新房市场的价格下行，二手房市场的流动性不足才是张家口楼市更深层次的症结所在安居客数据显示，6月份张家口二手房均价为7461元/平方米，环比下降0.32%，同比下降7.84%这个降幅几乎和楼市低迷的东北持平

当地楼市研究员张天告诉记者，张家口二手房市场流动性极度缺乏一方面，很多业主高位买入，均价在12300元左右现在房价大幅下跌，资产大幅缩水很多人舍不得割肉，就把房子攥在手里，不流向市场

除非有的急需用钱，或者月供压力比较大，否则卖的话价格会压得很低他说，此外，现在新房市场价格明显下降，有些板块甚至低于周边二手房，使得一些对品质的需求成为刚需投资新房二手房交易成本也高，进一步降低了流动性

投资人手中的资产难以出售，市场陷入僵局，导致很多小区找不到接盘人，入住率极低去年年底，当地一栋楼冬季入住后，暖气只有14度，一度引起业主投诉根据当时官方的回应，该小区业主入住率很低，管道散热损失大，导致供暖温度较低

为激发市场活力，今年5月底，张家口发布公告称，2017年5月24日发布的《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》已不符合我市当前经济发展需要，市政府决定废止该文件。

自此，张家口为期五年的限购政策正式结束此前，张家口规定原本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套，新购房屋3年后方可上市交易当地首付比例也有所降低，部分银行首套可执行20%首付

业内人士认为，河北部分城市楼市陆续出现松动迹象，刺激刚性和改善性需求，有利于增强楼市购买力，缓解楼市库存压力，提振市场信心，促进房地产市场健康良性发展。

最近，李良卖了一套新房子客户是北京人，交易是在网上进行的不过与以往不同的是，现在买房的人大多是度假居住，很少有投机行为客户一般在北京昌平，海淀夏天他们和父母孩子来玩，自己开车的比较多最近受疫情影响的交易不多

但是，即使新政出台，当地大多数业主还是比较理性的现在市场跌得差不多了，但很难看到大行情张天表示，市场正逐渐回归理性逻辑各区县的年轻人结婚都要来市区买房买不起北京的也会考虑去北京周边转转，但大多数人都不着急，心态比较平和

业内人士认为，伴随着张家口的政策红利基本耗尽，市场已经从狂热回归理性从目前的市场需求来看，本地内生的置业需求相对有限，其他地方的吸附能力太弱，难以重现高房价时代