瑞安新天地行政总裁张斌：可持续发展的商业才能穿越周期

在上海，如果你想接待一位第一次来上海的外国朋友，向他展示上海的历史文化和现代生活方式，新天地几乎是每个人的首选。

这个拥有20多年历史的文化和社会目的地，位于上海的心脏黄浦区，诞生于本世纪初这期间经历了几轮空间内容升级，至今依然历久弥新

不断的迭代和更新，让新天地的故事没有尽头无论是在上海，武汉，重庆，佛山，新天地与城市发展的故事一直在延续，但并没有结束瑞安集团希望建立的是一个可持续发展的卓悦城市社区，或者说是一个仍在成长的共创社区

商业建筑本身需要了解城市，尊重城市，然后进化，不仅可以获得商业价值，还可以获得社会价值11月一个阴雨绵绵的早晨，瑞安新天地CEO张斌在瑞安广场的写字楼里接受了时代财经的专访

独特新天地

1996年12月，瑞安集团与上海市卢湾区政府签订开发意向书，获得太平桥地区改造项目的开发权一期工程为上海新世界，遵循改造主线，保留特色，突出历史最后，上海石库门的这片老区被浓缩成以石库门胡同为主题的时尚地标

2016年，该项目还入选福布斯全球20大文化地标每当走进新天地，几乎都是人头攒动

时代财经了解到，上海地标之一的上海新世界有着独特的客户组合——来自周边的写字楼和住宅人群，上海的客户群，国际客户。

新天地GAGR的年均复合增长率20年来从未低于5%，有些年份甚至两位数增长张斌，告诉时代财经

在商业地产领域，GAGR的增长体现了企业更好的资产运营能力该指标的增长通常对应于项目资产的整体估值

可持续增长的背后，来自于项目的不断迭代和更新，将社区视为一个生命体，逐渐成长上海新世界的定位在过去20年经历了两次变化

早期，新天地的定位是居住—工作—游戏—学习社区，功能多样，更强调消费属性的目的地这也是早期中国商业地产的传统定位，在一个社区里展现不同的生活方式，让生活方式依赖于周边的商业

伴随着时代的发展和电子商务的冲击，顾客的购物模式开始发生变化新天地也逐渐将其定位转变为一个以社会文化为导向的生活方式目的地社区现阶段更强调线下体验顾客来到新天地，感觉更轻松，更社交

只有当人们感到舒适时，他们才会有消费的欲望张斌说

一个可持续发展的生活社区应该没有边界没有边界，也就是说既没有物理边界，也没有心理边界物理边界的打破，意味着上海新世界整个项目与城市融为一体，无论是街区式商业，还是周边写字楼，住宅，都与整个城市的调性相匹配另一方面，心理边界需要瑞安与更多群体联动，共同打造这个共同体

因此，新天地正在逐步发展成为瑞安社区3.0，即一个融合线下和线上体验和内容，多主体共同参与的以人为本的共创社区。

这样的社区应该既是生活场所，又是发展场景，还是生态系统是社区城市，个人，商业伙伴，员工为实现美好生活，共同发展而打造的一体化平台这将是引发和深化社区互动的物理空间，是整合共同地域观和人地精神纽带的社会空间，是创造力和社区精神的文化空间

上海新天地

这将是城市的舞台，我们也将邀请更多的人参与演出张斌说

为了打造更多的文化内核，瑞安还邀请了很多艺术家参与到这个社区的共创中。

今年8月，新天地与独立艺术机构UCCA合作，打造燃然青年艺术家孵化计划希望通过三年的合作，为青年艺术家搭建探索创新的开放场，开辟以上海新天地为作品舞台的艺术试验田，不断为中国青年艺术家提供广阔的创作展示平台，开放的实验空间和自由的创作环境，同时为他们提供跨界探索的多重可能

上海新世界的成功是否可复制如果没有可复制性，如何向资本市场讲述瑞安的商业故事

瑞安的每一个产品本身都是不可复制的，但产品理念是可以复制的面对时代财经的提问，张斌解释道

我们的定位是做城市产品最有影响力的部分，所以这样的项目本身是稀缺的，要和城市的文化融合，这样的项目才会有生命力但是我们的产品理念是一样的，这个理念是可以复制的

在武汉汉口中心城区永清街区，一个名为武汉天地的大型社区，也是一个集居住，写字楼，零售，餐饮，娱乐等多功能于一体的市中心综合开发项目由瑞安集团照搬上海新世界模式和理念后打造

项目开工建设前，我们在武汉待了三个月我看了很多当地的老房子，和武汉当地的文化研究所交流，体验了武汉年轻人的生活方式，希望能找出最能代表武汉的城市符号张斌，告诉时代财经

在三个月的调研走访中，张斌一直在寻找武汉的特色如果上海的城市历史记忆可以用石库门来定义，重庆的城市历史记忆可以用吊脚楼来定义，那么武汉呢

我们开会的时候总结了一下，发现武汉最大的特点就是包容张斌，告诉时代财经

在中国，只有两个城市的前面可以有一个大，即上海和武汉。

武汉，中国中部城市，九省通衢它吸收了海派文化和中国文化，包容性极强用物理空间来定义这样的包容性，成了张斌和他的团队的命题

武汉田地广场

张斌和他的团队做了一个大胆的尝试。

我们改变了固有风格，没有照搬上海新世界的模式你可以看到最终的武汉天地有12个建筑，但没有两组建筑采用相同的设计元素，所有元素都是完全开放的把张斌介绍给时代财经

在复制与不复制的过程中，瑞安集团正在走出自己独特的经营路线。

可持续商业

在张斌看来，这样的商业路线是可持续的，兼具社会价值和经济价值。

时代财经还与业内的一些公司进行了交流除了新天地模式被同行学习，瑞安集团的ESG也是同行中领先的水平根据国际机构MSCI的ESG评级，瑞安房地产被评为a级

大约从1997年开始，瑞安将可持续发展变成了公司文化的基因，公司的每一位员工都在从这种基因的角度改进公司的运营方式张斌，告诉时代财经

在现场采访中，时代财经也发现了这家公司与很多传统房企的不同:所有的来访者都使用玻璃杯子，但没有一次性杯子，公司一直倡导无纸化办公就连面试提纲，张斌也没有要求打印出来，而是在电脑上查了一下

今年11月，瑞安集团与LEED绿色建筑计划创始人美国绿色建筑委员会在上海瑞安广场签署了中国首个写字楼深绿租赁合同，约定在办公租赁区域的能耗方向进行合作。

只要租户通过减少空调的使用达到降低能耗的目的，瑞安就会给予相应的奖励。

根据瑞安的计算，如果上海甲级写字楼的租户能与业主联手，将空调能耗降低10%，那么中国2万多个家庭每年的碳排放量将会节省。

瑞安新天地此前的一份招股书显示，截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海约83%的总建筑面积或170万平方米已获得外部可持续发展和/或绿色认证

这对我们来说是一小步我希望它能给社区更多的反馈和可持续的影响如果这种深绿的可持续创新方案能够在未来更大范围内推广和落地，可以预见将会产生更多的能量和正向激励张斌说

其实早在十几年前，瑞安就去了房地产，把自己定位为可持续的城市解决方案提供商，扮演了四个角色首先，它是工业生态的培育者，承载着动态和可持续的商业实践和工业形式二是资本的作用，可以避免一些短期内需要处置的项目，实现长期价值第三，它是无界空间的运营者，让它的每一个项目都与城市无界融合第四，它是动态空间的创造者，在这里人们充满活力，创造力和想象力

商业路线有社会价值，商业价值如何保证。

事实上，由于瑞安差异化的商业运作模式，大部分项目收购来自地方政府合作再加上瑞安的运营能力，将带来项目资产估值提升和租金回报提升的双向收益

在瑞安的价值观中，更多的是寻找与瑞安价值观相同的城市和土地，完成一个又一个商业项目，甚至让项目保持增长。

这也是瑞安独特的商业路线带来的商业价值与各类伙伴认同价值观，让瑞安的社群在物理空间不断延伸

城市的发展不会停止，人类的商业活动也不会停止我们需要长远的眼光和好的产品来看待这里的发展机遇张斌说

跨周期企业

前几年中国房地产大踏步前进的时候，瑞安的慢周转模式一度受到质疑低周转不仅占用资金，还会损失一定的规模和利润可是，就是这样一家有着长期基因的公司，面对中国房地产市场的剧烈波动，却有能力跨越周期，逆周期收购项目

张斌喜欢看一本叫《百年人生》的书他认为，无论是个人还是企业，都需要长期的经营理念只有这样的经营观和经营路线，才能在经济调整的周期中获得机会

这本由伦敦商学院管理学教授琳达·格拉顿撰写的书提到，如果我们相信生命是漫长的，并以此作为行动指南，那么我们就能建造宏伟的教堂，如果按财政年度来定计划，那就只能建难看的商场。

中国的建筑平均寿命是35年，伦敦是120年，巴黎是105年将来会有许多古老的建筑如何帮助这些建筑焕发青春，重新展现历史底蕴和现代美感，也是我们的工作重点之一张斌说

比如上海新世界，在建设之初就修了很多20年代的房子百年建筑不仅是城市文化的代表，也是瑞安商业路线的价值所在

新天地的故事还在继续。

在张斌的设想中，未来可能会有更多的城市和土地与瑞安集团联动每一个成长中的社区不仅为公司带来长期的商业利益，也为城市带来文化延续的社会效益

他期待着下一个更大的新世界。