加速盘活基础设施存量资产公募REITs有望多元化扩容

基础设施公募REITs市场有望加速扩容。

5月11日召开的国务院常务会议提出，通过发行房地产投资信托基金，盘活基础设施等存量资产，拓宽社会投资渠道，扩大有效投资，降低政府债务风险，引导地方政府论证有吸引力的项目，平等对待参与投资的各类市场主体。

国会的声明表明，REITs的公开发行有望加速，REITs将在帮助基础设施发展，扩大有效投资和稳定增长方面发挥更重要的作用预计后续会有更多的利好政策和配套细则出台浙江沪杭甬首席财务官阮对第一财经记者表示

中国人民大学法学院教授刘俊海也表示，有关部门应加快出台房地产投资信托基金办法和管理规定，统一规则和尺度，各地有关部门应尽快落地相关项目，拿出好项目，拓展社会投资渠道，开辟财富增值渠道，进一步提高优质基建项目的利用率

在阮看来，作为拓宽社会投资渠道的重要产品之一，REITs将在监管机构，持有人，投资者等市场各方的共同努力下，从试点走向进一步市场化和成熟，实现各方共赢。

公募REITs市场有望加速扩张。

根据国务院常务会议内容，将从三个方面盘活基础设施等存量资产:一是通过发行房地产投资信托基金鼓励盘活，引导地方政府拿出有吸引力的项目示范，平等对待参与投资的各类市场主体二是要完善市场化运作机制，提高项目收益水平专项债券可以支持回收资金投资新项目三要坚持市场化，法治化原则，公开透明确定交易价格确保基础设施稳定运行，维护公共利益

阮认为，自中央作出防风险，去杠杆，稳投资，补短板的决策部署以来，资金成为基建投资的重要制约因素通过发行公募REITs，盘活现有基建资产，有望解决基建融资难，贵的问题，大幅缩短基建投融资周期

引导地方政府论证有吸引力的项目，平等对待参与投资的各类市场主体这是政策执行的关键首先，各地要把好的项目拿出来，第一批就是示范项目刘俊海告诉第一财经记者

刘俊海认为，目前国内基础设施存量资产非常庞大，但部分存量资产没有被激活，具备合格投资者能力的投资者没有投资渠道如果这部分资产能够被激活，将有助于提高地方资产质量，降低不良资产比例

在激活的同时，这部分增量资产也要严格控制，没有收益的不能投资提高基础设施增量资产的质量刘俊海说

南开大学金融发展研究院院长田向第一财经记者分析，资产证券化是盘活存量资产的重要方式，REITs是基础设施资产流动的重要手段他认为，能够提供长期相对稳定投资回报的基础设施投资，也应该让具备合格投资者能力的投资者参与进来，从而更好地优化资产配置，丰富财富管理

要刺激内部循环，光靠消费可能还不够，还要扩大投资因此，投资驱动和消费驱动成为现阶段的重要选择武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示，拉动投资的有效途径是扩大民间投资，特别是社会资本投资，整合社会资源，特别是为民间资本提供公平的投资环境

建议做好调研，选择合适的资产发行

2021年6月，首批基础公募REITs产品受到市场关注目前已有12只公募REITs在联交所上市，涉及产业园区，仓储物流，高速公路，生态环保等基础设施，募集规模458亿元，其中高速公路占比54.6%，产业园区占比21.7%

REITs市场经历了一个从冷静观望，到活跃交易，再到理性回归的过程截至5月12日，12只REITs产品总市值为525亿元，比首次募集资金高15%

阮对《第一财经日报》表示，整体来看，虽然疫情对REITs基础资产的运作造成了一定影响，但其整体表现较为稳定，尤其是与股权融资市场相比，投资者对公募REITs产品的认可度也较高伴随着未来疫情的有效控制，以及募集细则的正式落地，以及REITs业绩超预期的可能性，未来将给予市场更好的回报

那么作为浙江省首单，全国首批9只公募基础设施REITs之一，浙商沪杭甬REITs在项目发行中遇到了哪些问题，对后续公募基础设施REITs有什么建议。

在项目发行中，我们主要把更多的精力花在股东协调，估值定价，管理层协议等问题上同时，由于第一批项目没有先例可循，需要与监管审核部门和行业主管部门协商沟通，边探索边进步阮表示，伴随着后续REITs规则体系的逐步完善，REITs的发行将更加规范，但与监管部门保持密切沟通和协调仍至关重要

以高速公路行业为例，虽然目前发行的REITs中只有4只为高速公路资产，但高速公路REITs占上市REITs总募集规模的一半以上，是其中最大的一类根据消息显示，单个高速公路项目体量较大，IRR满足分配率要求，能够持续提供稳定的有一定增长的现金流，因此发行REITs具有一定优势

目前市场上有一些同行来咨询我们关于REITs的问题，但是适合发行REITs的高速公路对资产合规性，资产质量，负债率，现金分配率都有一定的要求建议提前做好调研，选择合适的基础资产李亚说

配套体系不断完善。

在公募REITs试点过程中，相关配套规则逐步完善。

日前，证监会发布《深化公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》一文，其中提到公募REITs下一阶段的重点工作:一是正在研究制定基础设施REITs扩容细则，二是抓紧推进保障性租赁房公募REITs试点。

日前，沪深交易所分别就基础设施公募REITs新申购项目指引公开征求意见征求意见稿对REITs新购买基础设施项目的扩容，信息披露，决策和审批等具体安排进行了细化和明确，对新购买项目业务全流程的重要节点，扩容份额的出售等关键问题进行了规定

基金募集机制的推出标志着我国REITs市场配套体系的进一步完善，对促进REITs发展具有深远意义总的来说，征求意见稿比首次发行要简单一些，有利于缩短项目申报流程，加快基础设施资产证券化阮亚分析

同时，她表示，在实际操作上，也希望监管部门后期能出台进一步的配套细则，规范和引导REITs的扩容比如建议考虑高速公路行业的实际情况，在不影响高速公路收益权的前提下，适度放宽资产合规性要求，比如通过原权利人的承诺，建议简化基金扩容和购买新资产的审批程序，同时赋予市场更多的决策权，以进一步扩大拟发行资产的范围，同时提高原始权益人的发行积极性，有助于公募REITs市场做强做大

伴随着公募REITs规模的扩大，未来基础设施REITs的覆盖区域和基础资产类型将更加多元化，基础设施良性循环将高效开启未来有望建立万亿规模的基础设施REITs市场，有效补充股权融资和债务融资市场，有力支持基础设施和实体经济的高质量，可持续发展我们非常看好公募REITs的前景李亚说

阮还表示，目前我国存量基础设施规模已超过1000亿元，投资总额高于发达国家，但直接融资比重远低于发达国家即使发行一小部分公募REITs，也足以支撑万亿规模的基建REITs市场，其潜在市场规模相当可观同时，基础设施类REITs丰富了居民的投资选择REITs作为优化居民财富结构，降低居民实物资产负债率，提高金融资产比重的财富管理工具，将在未来的财富管理社会中发挥重要作用